不動産売却サービス

大切な不動産の資産価値をより高めて
売却する方法をご提案いたします。

■ 初めての不動産売却、不動産業者の選び方・不動産売却の手順がわからなくて不安
■ 親から相続した不動産をどうしたらいいのか?相続や売却の際に税金もいくらなのか?
■ 売りに出すべきか、それとも、資産を活用して収益化した方が得なのか?相談したい

他にも…
■ 一括査定をし、査定金額が高かったので、依頼をしたが1、2年経っても全く売れない
■ 築古物件を所有しているがどのような資産活用が可能か?アドバイスが欲しい

不動産の査定金額が高い=売れるとは限りません!

インターネット広告やチラシでこのような謳い文句や文言を目にしたことはありませんか?
・弊社は他よりも高い査定額です。
・他社と比べて1000万円以上も違う

実は専門家からすると「それってどうなんだろう?」と正直思ってしまいます。

車の査定の場合

あなたが車を売りたい時に買取業者から査定額が100万円と出た場合、それはそのまま買取金額になります。
当然、買取業者なので、その金額で「うちで買い取りさせていただきます」という意味です。

不動産売却であるよくある間違い

不動産の査定の場合

査定額というのは買取業者と違い、実際に買い取るわけではなく相場から判断した予測値です。

なので、「このぐらいの値段だったら多分、買い手が見つかるだろう」という金額であり、
残念ながら必ずその金額で売買が成立するわけでもなく、査定を出した会社が買取を保証するわけでもありません。
実際に査定した金額で出したものの、買い手が見つからず、徐々に価格を下げながら買い手を探すケースも多く見受けられます。

不動産売却であるよくある間違い

私が見た広告文章(実績では)だと、5,000万円で査定されたものの、結果は3,000万円というケースもありました。
予測値とはいえ、実態とかけ離れて希望を持たせるような査定はいかがなものでしょうか。本当はいくらで売れたのか?
本来は予測値と実際に売れた金額の差を重視するべきではないでしょうか。

■ 車の場合 → 査定 → その金額で買取(買取業者が直接買取金額を出すため)
■ 不動産の場合 → 査定 → 買取金額ではなく予測値(天気予報のようなもの)

なので、その査定金額=売却できる金額と安易に考えない方が良いです。
つまり、一番重要なことは、車の査定などは買取業者がダイレクトに仕入れるための買取金額を提示しているのに対し、不動産の査定は売れるであろう予測値になりますので、宅建業法上は根拠を示すように明記されてはいるものの、恣意的に査定価格をつり上げる事が可能です。

不動産会社が高い金額で査定を出す理由

一括査定サイトに不動産の査定を依頼すると、参加している不動産業者に依頼メールが来るのですが、1件あたり1万円程度の広告費がかかってきます。そのため査定依頼があった時点で課金をされるので、一括査定サイトを運営しているIT企業は儲かりますが、参加している不動産業者は広告費がかかっているので必死になります。

このようになぜ、査定価格を吊り上げるかというと、どの不動産業者もこのような一括査定サイトを利用する目的は顧客から媒介契約(売却のお手伝いをするための契約)を取らないと仕事にならないので高い金額で査定を出して、とにかくお客様を獲得するという傾向があります。

大手不動産会社≒安心で確実?
不動産会社の選び方、大手と中小どちらが良いか?
それぞれのメリットとデメリットについて

大手の不動産会社の場合

■ メリット

・購入あるいは売却希望者の情報を広く集められる
・とりあえず大手なので安心
・広告ノウハウが蓄積されており、各支店へ広告の仕方も共有され、統合的に活動が行われる。メジャーなポータルサイトに広告に加えて、 チラシについても一定のエリアに集中投下するなど、物件を売るために十分な広告を行う

■ デメリット

・会社としての固定費・維持経費がかかるため、仲介手数料が大きくなる都会の物件を好み、総額が小さい物件は、あまり取り組みに積極的ではないことがある。
・出来るだけたくさんの件数を効率よくこなしたい(つまりノルマが設定されている)ため、 売却できる状態まで時間がかかる物件、もしくは簡単に売れないと判断されれば、取り扱ってもらえないケースがある。

中小の不動産会社の場合

■ メリット

地域に密着している。 例えば、地元の地主などと昔からの付き合いがあり、大手の不動産会社にはない情報を持っています。数年に一度、地元の大地主から大きな土地の売却を依頼されるようなケースもあり、大手では任されないような物件を取り扱うようなこともあります。地元に精通していることから、市町村独自の建築規制や条例を理解していますし、地縁のない買主に対しても、親切なアドバイスや柔軟な対応可能です。

■ デメリット

・大手以上の創意工夫、柔軟な対応で満足度が高い一方で、会社・担当者によって実力は様々。 昔のやり方に固執した会社や、社長が高齢で動きが鈍い会社も多く、そのような会社に依頼してしまうと「やっぱり大手の方が良かった」ということはあり得ます。 また、中小の不動産会社は、社長の能力にかなり左右されます。優秀な社長は、大手の不動産会社よりも良いサービスを提供していますが、そうではない会社が存在しているのも事実です。

まず、あなたに知っておいていただきたい 不動産業界の真実について

大手の方が物件情報をたくさん扱っていると思われがちですが、実は不動産業界の真実として、
「物件情報はどこも同じ」であるということです。

売主から物件の売却の依頼を受けると、不動産事業者だけが閲覧できる不動産データベース(レインズ)に情報を登録することが宅建業法で義務付けられています。つまり、どの不動産事業者に行っても同じ不動産情報が得られる仕組みとなっているため、売却の依頼をすれば多くの買い手を探すことができます。

このようにレインズへの登録が義務付けされているため、どこで売却の依頼をしようと基本的に一緒なのです。

情報はどこも一緒であれば、何を基準に不動産会社を選ぶべきなのでしょうか?3つの考え方をご提案いたします。

01 ご要望に沿って、不動産の処理・売り方を提案できる会社か?

売却を希望される不動産は人それぞれで、不動産は一つとして全く同じものは存在しません。そのため、個々のニーズや不動産の特性に合った方法を提案できる不動産会社を選ぶべきでしょう。

02 エージェントとして動いてくれる会社か?

まず、エージェントというのは、不動産の売買を行うお客様の代理人(エージェント)を指しています。つまり、あなたの代わりとなって、代理人のように顧客目線で不動産取引をアシストしてくれる人、動いてくれる人のことです。
条件が不利でも自社で購入希望者や買取業者で条件が合うところに買わせる(手数料が高くなる)、自社で広く買主を募集する前に安い金額で買い取ろうとする(販売利益が最も大きい)、リフォームが必要と執拗にせまる(リフォームの受注の為)等 、それは本当に売主にとってベストな方法とは言えないケースもあります。
不動産売却の提案は複数、中立な立場で提案してくれる会社が良いでしょう。

03 時間をかけて じっくりやってくれる会社か?

すぐに売りにくい物件は、1年、2年近く売れるまでに時間がかかるケースがあります。
不動産会社としては、時間がかかる物件はすぐに売上にならないためあまり扱いたくない、緊急度が低いので、後回しになりがちです。またそのような物件は買取業者に流して早く処理をしたがることが多いように見受けられます。そのような物件でも、あらゆる方法を提案して、伴走してくれる不動産会社かどうか?判断基準になります。

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