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鎌倉大船不動産情報館 コラムページ

所有者不明の土地

(鎌倉大船不動産情報館 コラム)
鎌倉市大船の不動産屋、株式会社栄商事の矢地です。

現在、登記簿上で所有者がたどれない“所有者不明土地”が増え続け、その総面積は九州の広さを超えるそうです。以前は山間部に多いとされていましたが、現在は都市部にも広がり始めているようです。また所有者がわからない土地のせいで、住民の安全や公共事業に深刻な影響を与えている問題が表面化してきております。

所有者不明とは、そもそもどんな状態なのでしょうか。
土地の所有者は通常、不動産の登記簿に書かれています。

所有者が亡くなると、新たな所有者の名前を登記、書き直します。この所有者は土地を売ったり、抵当に入れたりすることができます。ところが、もし登記簿を更新しないと、所有権を持つ相続人が、子、孫とどんどん増え、そのまま何十年もたって、全体像が把握できなくなってしまいます。

仮に一部の相続人が判明したとしても、全員の同意を得なければ、原則、土地の取り引きはできません。こうした登記簿では所有者が分からない土地、または所有者の所在、連絡先の把握が難しい土地のことを通称「所有者不明土地」と呼んでいます。

それではなぜ、登記をしないケースが相次いでしまうのでしょうか。原因のひとつは登記費用がかかることだと言われています。一般に登記には最低10万円はかかるそうですが、実は登記に法的な義務はないそうです。

最近、私のお客様でも相続の関係で、土地の所有者の変更届けを行いました。所有者の変更届けを依頼する際に取り寄せた固定資産評価証明書を確認すると、土地の所有者は親の名義で建物の所有者は祖父の名義だとわかりました。

今後建物を建て直す際に問題に成りかねないということでしたので、対処の方法を教わりました。今なら所有権を持つ相続人が生存していますので、早速手続きを行う予定です。

何十年も同じ場所に住んでいて、親の遺産相続時の手続きの際土地のみの名義変更だったのかもしれません。いざ、具体的なケースをお聞きすると、意外と身近な問題だと感じました。

 

何かご不明な点等がございましたら、鎌倉市大船の不動産屋、
株式会社栄商事へお気軽にご相談下さい。

株式会社栄商事 矢地(鎌倉大船不動産情報館 コラム)

民法が改正されるのご存知?

(鎌倉大船不動産情報館 コラム)
鎌倉市大船の不動産屋、株式会社栄商事の矢地です。

民法の中で「相続」に関する規定が改正されます。

これは相続時の配偶者の年齢が高齢になっていることから、配偶者の生活に配慮する観点から改正されることとなったようです。実に昭和55年以来、約40年ぶりの改正となります。

相続が発生した時、遺産分割協議の合意内容によって、配偶者がそれまで住んでいた家を手放さなければならなかったり、自宅を相続出来たとしても、その分現金などの財産が減ってしまい、経済的に不安定となってしまう問題がありました。

それを【配偶者居住権】【配偶者短期居住権】で、相続後もそれまで住んでいた家に配偶者が住み続けられる権利が設けられました。

配偶者のメリットとして、例えば…

相続財産:自宅2,000万円、預貯金3,000万円
相続人:配偶者とその子供1人(それぞれ1/2ずつ相続)

[現行]

配偶者:2,000万円(自宅)+500万円(預貯金)=2,500万円
子供:2,500万円(預貯金)

[改正後]

配偶者:1,000万円(自宅)+1,500万円(預貯金)=2,500万円
子供:1,000万円(自宅)+1,500万円(預貯金)=2,500万円

こうする事によって、配偶者が住む家やお金にこまる事がなく、生活できる事になります。

ただし、条件にあてはまる方がこの権利を行使する事ができるので、配偶者が亡くなった際に困ることのないよう、条件を確認しておいてください。

【配偶者居住権】
配偶者が相続開始時、被相続人(死亡した人)の家に住んでいた場合、その家に一生涯住み続けることの出来る権利です。ただし、「遺産分割協議書などで配偶者居住権を取得する」あるいは、「遺言で配偶者居住権の遺贈を受ける」のいずれかに当てはまることが必要です。

【配偶者短期居住権】
相続開始時に、配偶者がその家に無償で住んでいた場合、「遺産分割協議が成立」あるいは「相続開始から6ヶ月」のいずれか遅い時期まで、住み続けることの出来る権利です。

公布日(平成30年7月13日)から2年以内に施行されることになっております。

まだ先の事と考えるのではなく、今のうちに関心をもってそのうち起こる相続に備えておきましょう。

 

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株式会社栄商事 矢地(鎌倉大船不動産情報館 コラム

政府が相続登記の義務化を検討!?

(鎌倉大船不動産情報館 コラム)
鎌倉市大船の不動産屋、株式会社栄商事の矢地です。

先日、「政府が相続登記の義務化を検討」というニュースが報じられました。
最近では、「空地、空き家問題」という話題をお聞きになったことがある方も多いかと思いますが、相続が発生しても、相続による名義変更が行われず、所有者が不明となってしまっている不動産が増えているのです。

そもそも、相続があったときに限らず、不動産の名義変更は義務化されておりません。たとえ売買であったとしても、名義を変更する義務はないのです。ただ、売買の場合には、住宅ローンを利用される方も多いので、銀行などから、ちゃんと名義を変えてください、と強制されることになります。

一方で、相続の場合には、誰からも名義変更を強制されません。罰金もありません。名義変更するようにご案内などもありません。そのため、名義変更をせずに放置してしまうケースが多くなってしまっていたのです。

この所有者不明問題を解決するため、政府が打ち出したのが「相続登記の義務化」です。

相続が発生した場合の名義変更が適切に行われるようにすることで、所有者が不明になる状態を防ぎ、不動産の適切な維持管理を促そう、というものです。ただ、これまで相続の名義変更がされなかった理由は、単に義務ではなかったから、ということだけではありません。

一つは、遺産分割協議などの話がまとまらない、というものです。

相続人同士の間で、誰が引き取るのか、引き取った後は処分するのか維持するのか、などの話がまとまらないケースや、そもそも相続人の一部が行方不明で協議ができないケースなどがあります。

その他にも、そもそも相続手続きの費用を負担できない、といった理由もあります。

固定資産税もかからないような山奥の土地であっても、膨大な量の土地があり、また相続人が多数いるようなケースでは、手続きにかかる手間や費用が嵩み過ぎてしまい、名義変更を断念してしまう、といったことにもなります。

今回の政府の「相続登記義務化」の方針自体は、良い方向だと思います。
名義変更を後回しにすればするほど、手続きが複雑になり、費用も嵩んでしまいます。
よほど律儀な人でない限り、期限が定まっていないと問題を後回しにしてしまうものです。

ただ、義務化にあたってはクリアしなければならないハードルが多く存在します。すでに所有者不明になってしまっている不動産については、誰が費用を負担し、誰が責任を負うのか。遺産分割協議がまとまらない場合はどうするのか。手続促進のために、補助制度を設けるのか。

色々な課題が出てくるとは思いますが、不動産の所有に関する大きな転換点になると思いますので、注意深く情報収集をしていきたいと思います。

 

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株式会社栄商事 矢地(鎌倉大船不動産情報館 コラム

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