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鎌倉大船不動産情報館 コラムページ

離婚による財産分与と不動産の話

(鎌倉大船不動産情報館 コラム)
鎌倉市大船の不動産屋、株式会社栄商事の矢地です。

結婚を機に不動産を購入される方も多いですが、近年では3組に1組が離婚すると言われています。

実際に厚生労働省の「人口動態統計」を見てみると、平成30年度の婚姻件数が約54万件であるのに対して、離婚件数は約19万件となっています。
<厚生労働省>https://www.mhlw.go.jp/toukei/list/81-1.html

離婚の際に悩ましい問題の一つが不動産の処理についてです。

学校に通っているお子様がいるご家庭などの場合には、ご夫婦のどちらかがお子様と一緒に住み続ける、という判断となる場合が多いようです。転校などでお子様の生活環境を変えたくない、というご希望ですね。こうした場合には、不動産の名義をどうするか、という問題が生じます。

もともと名義をもっていた方が住み続けるのであればスムーズですが、名義を持っていない方が住み続ける場合には、名義の書き換えなどが発生することがあります。離婚の際には、「財産分与」という方法で不動産や金銭などを相手方に渡すことになりますが、その場合にも、税金などに注意が必要です。

あまりに多額の財産が相手方に渡された場合には「贈与税」が発生しますし、不動産については「譲渡所得税」がかかってしまう場合もあります。

税金面についても慎重に検討する必要があるのでご注意ください。また、住宅ローンが残っている場合には、金融機関との打ち合わせが必要になります。

ローンの残債を誰が引き継ぐか、連帯債務者や連帯保証人はどうするか、など細かい問題があり、簡単な手続きではありません。また、大抵の金融機関との契約書には、「無断で名義変更をした場合には、ローンの一括返済を求めます」といった規定が定められています。

 

離婚によって不動産の名義を変更する場合には、事前に金融機関と打ち合わせを進めるようにしましょう。一方で、お子様がいないご夫婦の場合には、離婚を機に売却をして現金で分割するという方法が多いでしょうか。

お引越しをして、心機一転、新しい生活のスタートを切るというご判断もありですね。ただ、こうした場合でも、住宅ローンが完済できるのか、という点が大きなポイントになります。

売却代金で住宅ローンが完済できないとなると、手出しで不足分を補うなど、売却時の大きな負担となってしまいます。

もちろんこうした離婚の場合に限らず、転勤・転職や親の介護など、購入した物件にずっと住み続けるケースも少なくなってきている印象です。将来的にどんな問題が発生するかわかりませんが、そうした場合にお住まいが選択肢の足かせや負担になることは避けたいものです。

資産価値の下落しにくい不動産を選択することで、より良い生活や建設的な選択ができるようになっていただければと思います。

まずは、物件の高値掴みをしない、イレギュラー要素がない物件を選ぶ、といったことが大切になるかと思います。

弊社、株式会社栄商事ではAIが自動で物件の価格が割高かを判定する【SelFin】をリリースしています。

<SelFin>https://self-in.com/kamakura02

価格の判定と併せて、想定される賃料や、街力なども簡単に判定することができるアプリですので、ぜひお住まい探しにお役立てください。また、気になる物件については個別診断も行っています。

ハザードマップの確認や、都市計画道路の予定、告知事項など、AI判定では判別しきれないイレギュラー要素についても、細かくチェックをしてお伝えさせていただきます。

ぜひお気軽に弊社、株式会社栄商事までご相談ください。

 

何かご不明な点等がございましたら、鎌倉市大船の不動産屋、
株式会社栄商事へお気軽にご相談下さい。

株式会社栄商事 矢地(鎌倉大船不動産情報館 コラム

所有者不明土地の対策について。土地所有の責任とは?

(鎌倉大船不動産情報館 コラム)
鎌倉市大船の不動産屋、株式会社栄商事の矢地です。

本年6月14日、所有者不明土地等対策の推進に関する新たな基本方針及び工程表が閣議決定されました。

<国土交通省>https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo02_hh_000128.html

発表された工程表によれば、2020年までに「土地基本法等」「国土調査法等」「民事基本法制」の見直しを図るということです。

それぞれ具体的な内容としては、土地所有者の責任を明確化する、所有者不明の場合でも土地調査が円滑に進むよう手続きを円滑化・迅速化する、相続登記の義務化、共有制度の見直し、遺産分割協議の期限設置などとなっています。

どれも、まずは土地所有者が不明にならないようにすることを目的としています。制度設計の観点から言えば、こういった手続き面での改正は大切なことですが、そもそもこの問題の根底にあるポイントは、「その土地に価値がない」ということです。

土地自体に資産的な価値があれば、義務化されなくても相続人は相続手続きを進めますし、放置されるようなことはありません。

ただ、現実問題として土地自体に価値がないため、手続きを義務化されても負担が増える一方ということになります。「相続手続きの義務化」、「遺産分割協議の期限設定」は、いらない土地の押し付け合いを強制することになり、相続争いを表面化させるキッカケとなってしまう可能性もあります。

また、「共有制度の見直し」により、一部の相続人や共有者が不明の場合でも土地を処分できるようになる、という制度ができたとしても、その土地が「処分」=「売却や運用」が見込めないような資産価値のない土地であれば、制度自体が絵に描いた餅になりかねません。

資産価値のない土地は、結局、所有者の負担になってしまう、という点は、制度設計だけでは解決できるものではありません。

すでに発生している所有者不明土地問題に関しては、例えば、補助金や助成金制度を創設するなど、何かしらの「ニンジン」がなければ動いていかないのではないでしょうか。

それと同時に、これから不動産購入を検討されている方は、「将来的に資産価値の毀損しない不動産」という視点を強く意識していただきたいと思います。お住いの購入は「終の棲家」として終わるものではありません。「住み倒してあとは野となれ」とはいかない状況になっていくことが予想されます。

 

最近では、人生の終盤は病院や施設で過ごす、という方も多くなっています。

入院・入所にかかる費用が現金で用意できれば良いですが、資産として所有していた自宅を売却する、という選択肢が持てることはきっと将来のご自身への投資となります。

また、資産価値のある不動産を遺せるかどうかは、相続人の負担を軽減することにもつながると思います。

不動産の資産価値を左右する最大のポイントは「立地」です。

人口が減っていく都市や、都心からアクセスの悪い郊外などは、人口が減少し「家余り」が加速していく状況では資産価値の目減りが強く懸念されます。

そして、もうひとつの資産価値の目減りを防ぐ方法は、「高値掴みをしない」ことです。割安な価格で購入できれば、将来的な値下がりリスクも軽減することができます。

 

ぜひ「資産価値」という視点で不動産選びをするようにしてみてください。

弊社、株式会社栄商事のWEB物件診断アプリ「SelFin」では、ビッグデータをもとに、「流動性」や「価格の妥当性」を瞬時に判定することができます。

 

<SelFin>https://self-in.com/kamakura02/

 

「流動性」については、人口動態などをもとに「街力」を算出しています。

今後、資産性が保てるエリアかどうかを判定する参考となります。

また「価格の妥当性」については、マンションであれば収益還元法を用いて、賃貸に出した場合、いくら賃料が見込めるかをもとに妥当性の判断をしています。

この「SelFin」をご利用いただき、検討物件のふるい分けをしていただければ、よりリスクの少ないお住まい購入ができると思います。

ただ、SelFinの判定結果はあくまでもAIによる自動判定ですので、個別具体的なポイントについては「人の目」による診断が必須です。

検討候補になった物件について「診断結果の問合せ」をしていただくことで、気を付けるべきポイント、注意点があった場合の解決策などをアドバイスさせていただきます。


 

何かご不明な点等がございましたら、鎌倉市大船の不動産屋、
株式会社栄商事へお気軽にご相談下さい。

株式会社栄商事 矢地(鎌倉大船不動産情報館 コラム


 

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