不動産売却サービス

■ 初めての不動産売却、不動産業者の選び方・不動産売却の手順がわからなくて不安
■ 親から相続した不動産をどうしたらいいのか？相続や売却の際に税金もいくらなのか？
■ 売りに出すべきか、それとも、資産を活用して収益化した方が得なのか？相談したい

他にも…
■ 一括査定をし、査定金額が高かったので、依頼をしたが1、2年経っても全く売れない
■ 築古物件を所有しているがどのような資産活用が可能か？アドバイスが欲しい

インターネット広告やチラシでこのような謳い文句や文言を目にしたことはありませんか？
・弊社は他よりも高い査定額です。
・他社と比べて1000万円以上も違う

実は専門家からすると「それってどうなんだろう？」と正直思ってしまいます。

あなたが車を売りたい時に買取業者から査定額が100万円と出た場合、それはそのまま買取金額になります。
当然、買取業者なので、その金額で「うちで買い取りさせていただきます」という意味です。

査定額というのは買取業者と違い、実際に買い取るわけではなく相場から判断した予測値です。

あくまでも「このぐらいの値段だったら多分、買い手が見つかるだろう」という金額であり、残念ながら必ずその金額で売買が成立するわけでもなく、査定を出した会社が買取を保証するわけでもありません。実際に査定した金額で出したものの、買い手が見つからず、徐々に価格を下げながら買い手を探すケースも多く見受けられます。

私が見た広告文章（実績では）だと、5,000万円で査定されたものの、結果は3,000万円というケースもありました。
予測値とはいえ、実態とかけ離れて希望を持たせるような査定はいかがなものでしょうか。本当はいくらで売れたのか？
本来は予測値と実際に売れた金額の差を重視するべきではないでしょうか。

■ 車の場合　→　査定　→　その金額で買取（買取業者が直接買取金額を出すため）
■ 不動産の場合　→　査定　→　買取金額ではなく予測値（天気予報のようなもの）

なので、その査定金額＝売却できる金額と安易に考えない方が良いです。
つまり、一番重要なことは、車の査定などは買取業者がダイレクトに仕入れるための買取金額を提示しているのに対し、不動産の査定は売れるであろう予測値になりますので、宅建業法上は根拠を示すように明記されてはいるものの、恣意的に査定価格をつり上げる事が可能です。

一括査定サイトに不動産の査定を依頼すると、参加している不動産業者に依頼メールが来るのですが、1件あたり1万円程度の広告費がかかってきます。そのため査定依頼があった時点で課金をされるので、一括査定サイトを運営しているＩＴ企業は儲かりますが、参加している不動産業者は広告費がかかっているので必死になります。

このようになぜ、査定価格を吊り上げるかというと、どの不動産業者もこのような一括査定サイトを利用する目的は顧客から媒介契約（売却のお手伝いをするための契約）を取らないと仕事にならないので高い金額で査定を出して、とにかくお客様を獲得するという傾向があります。

・購入あるいは売却希望者の情報を広く集められる。
・とりあえず大手なので安心。
・広告ノウハウが蓄積されており、各支店へ広告の仕方も共有され、統合的に活動が行われる。メジャーなポータルサイトに広告に加えて、 チラシについても一定のエリアに集中投下するなど、物件を売るために十分な広告を行う。

・会社としての固定費・維持経費がかかるため、仲介手数料が大きくなる都会の物件を好み、総額が小さい物件は、あまり取り組みに積極的ではないことがある。
・出来るだけたくさんの件数を効率よくこなしたい（つまりノルマが設定されている）ため、 売却できる状態まで時間がかかる物件、もしくは簡単に売れないと判断されれば、取り扱ってもらえないケースがある。

・地域に密着している。 例えば、地元の地主などと昔からの付き合いがあり、大手の不動産会社にはない情報を持っています。数年に一度、地元の大地主から大きな土地の売却を依頼されるようなケースもあり、大手では任されないような物件を取り扱うようなこともあります。地元に精通していることから、市町村独自の建築規制や条例を理解していますし、地縁のない買主に対しても、親切なアドバイスや柔軟な対応可能です。

・大手以上の創意工夫、柔軟な対応で満足度が高い一方で、会社・担当者によって実力は様々。 昔のやり方に固執した会社や、社長が高齢で動きが鈍い会社も多く、そのような会社に依頼してしまうと「やっぱり大手の方が良かった」ということはあり得ます。 また、中小の不動産会社は、社長の能力にかなり左右されます。優秀な社長は、大手の不動産会社よりも良いサービスを提供していますが、そうではない会社が存在しているのも事実です。

売却を希望される不動産は人それぞれで、不動産は一つとして全く同じものは存在しません。そのため、個々のニーズや不動産の特性に合った方法を提案できる不動産会社を選ぶべきでしょう。

まず、エージェントというのは、不動産の売買を行うお客様の代理人（エージェント）を指しています。つまり、あなたの代わりとなって、代理人のように顧客目線で不動産取引をアシストしてくれる人、動いてくれる人のことです。
条件が不利でも自社で購入希望者や買取業者で条件が合うところに買わせる（手数料が高くなる）、自社で広く買主を募集する前に安い金額で買い取ろうとする（販売利益が最も大きい）、リフォームが必要と執拗にせまる（リフォームの受注の為）等 、それは本当に売主にとってベストな方法とは言えないケースもあります。
不動産売却の提案は複数、中立な立場で提案してくれる会社が良いでしょう。

すぐに売りにくい物件は、1年、2年近く売れるまでに時間がかかるケースがあります。
不動産会社としては、時間がかかる物件はすぐに売上にならないためあまり扱いたくない、緊急度が低いので、後回しになりがちです。またそのような物件は買取業者に流して早く処理をしたがることが多いように見受けられます。そのような物件でも、あらゆる方法を提案して、伴走してくれる不動産会社かどうか？判断基準になります。

地元に密着して60年、大船・鎌倉における不動産の実態をよく把握しております。その経験を活かして、実際の相場、不動産のメリットだけでなくデメリットも正直にお伝えいたします。
※セルフィンの活用を推奨…*1

ご要望に添う価格で不動産を売却するために、不動産の資産価値を高める方法（複数）もご提案しながら、不動産売却を二人三脚で進めてまいります。

いつまでに、何をすべきなのか？やるべきことを一覧にまとめます。また、定期的（毎週1回、2週間に一度など）に進捗確認実施することで、計画をスケジュール通りに進めてまいります。

不動産の売却時における転居先手配、不用品処分、債権者対応など、不動産売却をした後のアフターサポート、不随するサービスのご提案もいたします。

所有者との電話対応も含め、不動産売却業務全般をお受けします。あなたの代わりとなって交渉・各種手続きを進めますので、忙しくてなかなか時間が取れない方でも安心していただけます。

*1　…　セルフィンの活用を推奨
不動産事業者は良い情報ばかりを伝えることが少なくありません。客観的にどうなのか？と思われる方に、セルフィンの活用を推奨しております。セルフィンは、不動産のデータベースを元に、不動産の資産価値やリスクをAI（人工知能）が瞬時に判定するものです。Selfin（セルフィン）はインターネットの物件広告情報を入力するだけで、誰でも簡単に価格の妥当性や物件の注意点など、物件の善し悪しを判断できるWEBアプリです。Selfinのご利用は無料です。物件検討の便利ツールとして、また、自宅の資産ウォッチツールとしてSelfinを是非ご活用ください。

• STEP.01不動産資料を送付

  売りたい不動産の情報（物件の所在地、面積、建物の有無、間取り等）をお教えください。
  資料をお持ちの方は土地の測量図や謄本のコピーを送付いただけるとより詳細な査定を出すことが
  可能です。（資料がなくても査定は可能です）
  ※査定に関係なく、登記識別情報（不動産の権利書）がお手元にあるか？ご確認ください。

• STEP.02簡易査定・ご提案

  机上での簡易査定（周辺の取引事例や公示価格から導く価格予想、相続税路線価を用いた簡易計算、
  ＡＩ査定など、不動産の実態に合った査定でまずは売却できる予想値をお話させて頂きます。
  また、売買取引を行うにあたって必要な手続き、処理等（測量は解体、片付等、
  またそれに必要なお見積り）をご提示し、売却までの流れをご説明いたします。

• STEP.03媒介契約

  媒介金額（売出し価格）を上記の査定からご希望に沿って決定いたします。
  この決定はあくまで予想値に基づいてお出しすることになりますので、ご希望の金額、売り出しから
  おおよそ３ヶ月以内で売却が出来る金額、早期売却が可能な金額等をご案内し、お決め頂きます。

• STEP.04販売開始

  媒介契約を締結しましたら、販売を開始いたします。
  通常は不動産流通機構（REINS）へ登録をして、広く購入希望者を探します。
  また、弊社でも独自の販売ルートへ情報の共有、
  また、一般の方向けにポータルサイトにも出稿いたします。

• STEP.05売買契約・引渡し

  実際に購入希望者が現れましたら、購入希望者の購入条件と、売主様側の売買条件を擦り合わせて、
  合意が取れましたら、重要事項説明と売買契約を締結いたします。
  その後、売買条件が成就しましたら、物件をお引き渡しし、無事取引完了です。

(株)栄商事に入社して地域密着15年、大船・鎌倉のお客様向けに不動産の選び方をサポート。他社で不動産を買った後や売った後にトラブル発生、不動産に関するお困りごとや相談件数のべ1,000件以上。

不動産業界の持つ不透明でマイナスなイメージを払拭し、「安心で納得の不動産売買」、「不動産トラブル0件」を目標に掲げて日々奔走中。1、2年経っても売れない築古物件を数多く担当してきた実績、難しい専門用語はできるだけ使わずにわかりやすい言葉で、同じ目線で一緒に伴走する姿勢が、不動産オーナーのお客様はじめ、測量会社や住宅メーカーなど関連会社からも高い支持を得ている。

■ 中古物件の選び方や特性が理解でき、安心できた
■ 難しい不動産の話がわかって念願のマイホーム購入に向かって前進できた
■ 相続、家族信託など、相談できずに一人で悩んでいた不安が解消された
■ 不動産の売買にあたって知っておくべき基礎知識が理解できた
■ 1,2年経っても売れなかった築古物件の買い手が見つかった

■ 借地権付き建物を地主様の権利（底地権）と一緒に第三者へ売却
■ １０年以上粘り強く交渉を続け、借地権付き建物を地主様へ売却
■ 道路付けに問題があり、建物が1軒しか建たない土地を隣接の所有者にも話を持ちかけて道路と給排水を整備し、価値を高めたうえで第三者へ売却
■ ローンの支払いが滞り、一括返済を求められたお客様の不動産を、債務者と交渉の上、任意売却を成立
■ 任意売却で売却を他社に依頼するも、月日だけが無駄に経ち、債務者との交渉も難航したお客様の物件を取りまとめ、第三者へ売却
■ 長年工場を営み、土壌汚染の恐れのあるお客様の物件を、工場を適切に解体、土壌汚染調査を行って売却のリスクを顕在化し、第三者へ適切に売却
■ 農地で価値が低く評価されるお客様の物件を、同じ農地を営んでいる隣接地の方へ働きかけ、市場価格に近い形での売却を実現
■ 不動産相続　相続税の更正の請求をお手伝いし、相続税約2,000万円の還付を実現