サブリースとは、不動産会社（サブリース会社）がオーナーから借り受けた物件を入居希望者相手に貸し出すことを指し、「転貸借」や「又貸し」とも呼ばれます。一般的に入居者が賃貸借契約を結ぶ相手はオーナー様になりますが、サブリース契約では転貸借となりますので、入居者はサブリース会社と賃貸借契約を結びます。
サブリース会社はオーナーから賃貸物件を借り上げて、その借り上げた賃貸物件を貸し出します。転貸借なので、入居者を募集、家賃回収、物件管理業務などの一切をサブリース会社で行い、オーナーにはリース料が支払われます。
リース料は入居者の有無にかかわらず一定の額が保証されます。その金額はおおむね、家賃相場の80〜90％となることが多いようです。
＜サブリース契約のメリット＞
本来ですと、空き部屋が出てしまったり、入居者が家賃を滞納したりすると、客付けや家賃回収をオーナー側でやらなければなりませんが、サブリースを利用すれば、このような物件管理や運営をまるごと引き受けてもらえます。たとえ空室があったとしても空室分も含めたリース料が支払われるため、入居者集めに奔走する必要がありません。サブリース契約をすることでオーナーは家賃収入を見込むことができるため、経営のリスク削減にもつながります。
＜サブリース契約のデメリット＞
このようにサブリースをうまく利用すると空室リスクを避けて、収益を安定して生み出すことが出来ますが、デメリットもあります。最大のデメリットは本来の家賃収入よりも下回るリース料となるため家賃収入を最大化することができませんし、一般的にはオーナーは礼金や更新料を受け取ることができません。また、サブリース会社は、入居者の有無に関わらずオーナーに保証賃料を支払う必要がありますので、入居者がいなければ、その分をサブリース会社が負担しなければなりません。そのため、入居審査のハードルを低く設定してでも入居者をつけようとする可能性もあります。その結果、オーナーとしては好ましく思わない入居者が入居してしまうことがないとも言い切れません。
また、サブリース業者が倒産すると、オーナーは保証賃料を受け取ることができなくなります。サブリース業者が入居者と締結した賃貸契約はオーナーが引き継ぐことになりますが、同時に空室リスクもオーナーに引き継がれます。
以上のようにデメリットも存在しますが、そのデメリットはしっかりと運営をしているサブリース会社を選ぶことが大事になってきますので、十分に検討をして選びましょう。
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