不動産管理サービス

提案型の賃貸管理サービスで
所有する不動産の価値を高めていきませんか？

■ 入居者募集をするにはどうしたらいいのか？
■ アパートの空室率を改善したいが、具体的な方法がわからない
■ 今管理している管理会社に不満がある
■ 入居者募集を他社に依頼しているが、入居者が決まらず空室期間が長い

■ 入居者間でトラブルが生じてクレームを受けたけど、どう対応すればいいのか？
■ 急な退去対応、その後の入居者募集はいつから始めればいいのか？
■ 初めての確定申告は、何から行えばいいのかわからない

■ 設備が故障したと入居者から連絡を受けたが、修理負担は誰がするのか？
■ 建物が老朽化、空室も目立つ。今後の有効活用について相談に乗ってもらいたい
■ 建物、設備の適切なメンテナンス方法が知りたい

■ 不動産業界用語が難しい、わかりにくい。気軽に相談できる不動産業者を探している
■ 民法改正されて今後の法律的な対応に不安がある
■ 1棟アパート、一軒家を所有しているが、どこの管理会社に任せたらいいのかわからない
■ 相続対策をしたいと思うが、何から始めたらいいのかわからない

賃貸オーナーが抱える悩みは少なくありません。
なぜなら、賃貸経営をしていくためには、様々な役割が求められるからです。

入居者募集では、その時の市場やニーズを見極め、かつ、いかに空室期間を少なくできるよう、入居条件（家賃や管理費、入居時にかかる費用、契約年数や契約形式など）や募集方針を決めて、入居者探しをしなければならない。

入居後は、毎月の家賃の入金確認を行い、家賃の入金がない場合は催促の連絡。

入居者からの苦情や要望等の窓口、修繕等の手配 ・契約更新があれば一般的に契約期間終了の３カ月～１ヶ月前くらいまでに、入居者更新か退去かの意思確認を行い、更新の場合は、家賃など入居条件に変更があれば手続きをし、退去の場合は諸手続きを行う。

退去の立会いや退去後の敷金精算などを行う。

入居者が住みたくなるような物件にするテナントリテンション*
*テナントリテンションとは？
→　賃貸住宅において、入居者に長期にわたって住み続けてもらうための努力や工夫をすることを指す
例：良好な住居環境を提供するために部屋の修繕、リフォーム、共有スペースの清掃。
他にも、新しい壁紙に張り替えなくても貸し出すことは可能だが、古いままだと入居者にとって、物件の魅力が低くなり、ひいては空室期間が長引く事態となる可能性も生じる。入居後、住宅設備が壊れた際には、修理や交換をするのも貸主の役割とされている。

退去後のリフォーム工事の検討やその手配。入居希望者に選んでもらうように、より差別化が出来るように設備のアップデートや間取りの変更、また、入居者の故意や過失によるもの以外の経年劣化に対する修繕は貸主の負担になるので、そのリフォームやルームクリーニングをして次の入居者に備える。

共用部の良好な環境維持のための管理。定期的な外壁の塗り直しや、防水工事等のメンテナンス計画の作成やその実行。

家賃や入居時に受取る一時金などの収入と、維持管理費・税金などの支出といった日常的な収支から、更新時、退去時、必要時に生じる敷金精算、リフォーム費用、仲介手数料等までを適切に管理して資金がショートしないように管理を行う。

将来の大規模なリフォームに備えて、資金を用意しておくことも必要。
そして、賃貸経営で生じた所得と本業の所得を合わせて、毎年、確定申告をして納税手続きを行う。

原価償却や経費をうまく活用して、資産価値を高めながら税金対策をする。

これら業務を賃貸オーナーは行わなければなりません。すべての役割をオーナー1人で行うことも可能ですが、サラリーマンであったり、兼業で賃貸業を行う場合は、特にこの作業は煩雑なもので、また、専門知識や刻々と変化する市場への対応も必要なため、負担に感じることも多いと思います。賃貸経営を成功させるために、業者や専門家への委託や、適切なアドバイスを受けることで、より自身の資産を育てていくことが出来ることになります。

近年、賃貸住宅の空室率が上昇しているという報道がされています。賃貸経営を行っているオーナーや、賃貸経営を検討している人にとっては、決して喜ばしい情報ではありません。当然ながら、高い入居率を安定して維持することは、賃貸経営のオーナーなら誰もが望むことと思います。そのためには、これから人口減の時代に入り、全体的に減少しつつある借り手に、数ある物件の中から「いかに選んでもらえるか」の差別化を図ることが非常に重要です。

ここで一つのグラフを見たいと思います。 このグラフは、全国賃貸住宅の個人管理とプロ管理（管理会社が管理している賃貸住宅）の戸数の割合と稼働率の差を示したものです。

1993年と比較して2013年においてはプロ管理の賃貸住宅が2割近く増えているのがわかります。また、稼働率に関してはプロ管理が90％と変わらないのに対し、個人管理は84％から75％に下落しています。
つまり、プロ管理と個人管理の間で、稼働率の差がより顕著になったことが示されています。現在はプロである管理会社に任せた方が、安定した賃貸経営が見込めると言えるでしょう。
ただし、プロの管理会社の中でも空室率の高低の差がありますし、また「管理」といっても、実施内容は各社によって様々な違いがあります。各社の管理の取り組み内容をよく比較し、検討することをおすすめいたします。

ポイントは、入居者のニーズを把握し、それを物件に反映させていくということです。家賃を下げるのは簡単ですが、家賃を上げるためには適切な管理が求められます。

「空室対策100選」という書籍をご存知でしょうか。入居者が集まる”選ばれる物件”になるために、即効性のあるもので1万円～実施できる内容が掲載されています。例：Wifi導入、宅配ボックス設置、間取り変更、デザイン（クロス）変更、モニター付きインターホン設置、下駄箱設置、ウォシュレット設置、和室を洋室にする、水回りの改善、etc…
正直、オーナーがあっと驚くようなすごい対策は載っていません。逆に皆さんが「ああ、これね！」と知っている、ごく当たり前の空室対策が掲載されています。ですが、実施すれば空室対策に効果を発揮するものが多いです。弊社ではこのような数ある施策の中から、物件の現状、周辺の賃貸ニーズを把握し、他物件と差別化を図り、入居者が集まるご提案をさせていただきます。

２－１．「家賃を下がらないようにしたい…」建物が古くなると家賃は下がってきます。部屋の価値を維持できる方法としてリフォームをご提案しています。

２－２．サブリースという仕組みをご存知でしょうか？通常のサブリースは一棟丸ごとでないとサブリースを引き受けない事が多いですが、弊社ではサブリース会社と提携し、一部屋単位からでもサブリースを行うことが可能です。サブリース契約により、将来の家賃収入が入ってくるという前提なので、リフォームに取り組みやすく、「リフォームしたいけど、いつ決まるか分からないのにまとまった資金を出すのは…」というオーナーの悩みを解決することが可能です。

→ サブリースについての詳しい説明はこちら

２－３．家賃回収を容易にする方法として自動引き落としのサービスを提供しております。また、保証会社による保証をセットにすることによって、家賃の回収率が上がります。こちらは、保証会社と連携した不動産管理会社のみ扱えるサービスです。

不動産の有効活用についてコンサルティングを行うことが可能です。例えば、建て替える際に、複数の企業が最適と考え得るプランをプレゼン形式で提案させて頂きます。弊社は、特定のハウスメーカーの特約店でないため、ノルマや紹介のしがらみがなく、恣意的に特定のメーカーへ誘導をすることもありません。弊社も第三者の立場で判断し、オーナー様へアドバイスいたします。ハウスメーカーの提案の中からベストなものをオーナーのご状況に合わせてお決め頂けます。提携先：積水ハウス、大和ハウス、旭化成、パナホーム、ミサワホーム、スターホーム、その他：湘南エリアの工務店

提案例：不動産の特徴：駅から離れた立地
A社　…　障害者施設
B社　…　1LDK×8世帯のマンション
C社　…　2LDK,3LDKの複合住宅　／　ペット共生型の2LDKマンション

弊社に管理をお任せ頂いた場合、毎月の収支管理、家賃、修繕費をまとめオーナーに報告いたします。それによって、オーナーの手間を少なくすることが可能です。また、弊社と提携している税理士もご紹介できますので、ご利用いただければ確定申告もワンストップでお手伝いすることができます。相続に関するご相談、ご依頼についても各専門家をスムーズにご紹介することも可能です。

弊社がオーナー様に代わり窓口業務一切をお引き受けいたします。入居中の設備の不具合、近隣トラブル等の受付、入退去のお立合い、解約精算業務などを適切に管理いたします。また、修繕の手配などを行い、オーナー様にお手を煩わせることなく処理を行うことが可能です。
不動産管理でよくあるトラブルって何だと思いますか？
よく聞くご相談として、クレーム対応、入退去の立ち合い、解約時の精算に関する内容は問題になりやすいです。特に敷金の精算です。敷金いくら返金されるのか？現状回復費に対する法的な考え方や原価償却を加味して金額の根拠を示す必要がございます。負担区分の図解や法的な根拠を示してオーナーの代わりにトラブル回避をすることが可能です。

①上記※部分はオーナー様のご負担になります。弊社ではその相談業務を行います。
②上記△部分はオーナー様のご負担になります。お困りの際は管理相談を承ります。
②記載のない事項はご相談させていただきます。
③定期清掃を超える雪かき・ごみ処理・除草などの処理費用は別途かかります。
④消防法による消防検査やその他諸設備の検査立会い等は別途費用がかかります。

(株)栄商事に入社して地域密着15年、大船・鎌倉のお客様向けに不動産の選び方をサポート。他社で不動産を買った後や売った後にトラブル発生、不動産に関するお困りごとや相談件数のべ1,000件以上。

不動産業界の持つ不透明でマイナスなイメージを払拭し、「安心で納得の不動産売買」、「不動産トラブル0件」を目標に掲げて日々奔走中。1、2年経っても売れない築古物件を数多く担当してきた実績、難しい専門用語はできるだけ使わずにわかりやすい言葉で、同じ目線で一緒に伴走する姿勢が、不動産オーナーのお客様はじめ、測量会社や住宅メーカーなど関連会社からも高い支持を得ている。

■ 空室率が半分（50%）→ 満室（0%）に改善することができました
■ 何もできずに困っていた土地を上手に活用することができました（土地活用）
■ 家族信託をすることで、元気なうちに資産を引き継ぐことができました
■ 1年近い家賃滞納、回収する方法を教えていただきました
■ オシャレで時代のニーズに合った、リフォームのご提案をいただけました

【 物件情報 】
■ 平成元年（築30年）
■ 合計：8部屋
【 空室20%～50%の状態を改善 】
■ 今まで：家賃収入が30万円／月
■ 改善後：家賃収入が55万円／月

リフォーム工事をするためには、高い初期費用がかかります。リフォームをしたからといって、入居が約束されるわけではないため、オーナーさんはリフォーム工事を躊躇されていました。

そこで、一部屋単位のサブリースをご提案させていただきました。サブリースの仕組みでは、将来の家賃が入ることが約束されているので、リフォーム代に充てられることが可能です。約2年分の家賃を目安に室内のリフォームを実施いたしました。

※周りの物件と比較された時に選んでもらえるよう、独自の差別化を図るリフォームで、入居者が住みたいと思う綺麗な内装に改装。

その結果、入居者は募集後すぐに決まり（物件を公開してから約1カ月～2カ月）、入居率100％を実現。安定した家賃収入を得られたので、収益の一部を再投資（外壁の塗装、宅配ボックスの設置など）し、より競争力の高い物件にすることができています。

【 ポイント 】
サブリースでは、基本的に入居者の有無に関係なく、家賃収入が確保される仕組みです。しかし、お客さんが住みたいと思う魅力的で競争力のある物件でないと、なかなか入居者が決まらず借上金額（＝オーナーの収入）が下がります。

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