賃貸経営を行っていくうえで、オーナー様にはとても重要になる毎月の家賃管理ですが、家賃を滞りなくリスクを減らして、大きな問題にならないようにするにはどういったことが有効か、解説していきます。
株式会社栄商事
賃貸オーナー様に向けた売却の仲介業務や賃貸管理のサポートに加えて、 不動産を買いたい方に向けた物件情報の提供にも力を入れております。 大船ならではの活用方法をご提案し、不動産という大切な資産を守ります。
初動ですぐに対策しよう
まず、家賃管理をしていくにあたって１にも２にも大事なことは初動でいかにすぐに対策をするか、だと思います。
家賃の支払いは一回限りではなく、毎月のことになりますので支払いがきつくなると、途端に滞納が発生します。
この時に毎月の入金をきちんとチェックされていれば変化がわかりますが、数ヶ月そのまま入金のチェックをしないと滞納が判明した時に対処が遅れてしまいます。
家賃は３ヶ月も溜めてしまうと全額回収することが難しい
家賃は３ヶ月も溜めてしまうと全額回収することが難しくなっていきます。
そのため、家賃の入金がないときにすぐに催促の連絡を入れて、借主の今の状態を確認すること、または書面による催促状などで、また、毎月きちんとチェックしている体制であること借主に理解させて、滞納をさせないようにしなければなりません。
場合によっては入金を忘れているケースもたまにありますが、すぐに行動に移すことに越したことはありません。
早い時点で現時点の収入に合った他の物件に引っ越してもらうよう積極的に働きかけをすること
また、滞納が始まった場合は借主の収入が落ち込んでいるか、最悪は無い状態になっていることになりますが、一時的な収入の落ち込みであれば滞納分を分割して支払ってもらったり、まとめて翌月などに入金してもらったりで対応が出来ますが、そうではない場合はこれからも家賃の滞納が続くものと考えなければならず、滞納額が増えていきますので、早い時点で現時点の収入に合った他の物件に引っ越してもらうよう積極的に働きかけをすることが必要です。
まずは滞納をどうやって止めるかを考えましょう
まずは滞納した家賃の回収を優先したいという気持ちになりますが、まずは滞納をどうやって止めるかを考えましょう。
引越による退去はオーナーにとっては収入が減ってしまうのは痛いですが、そのまま状況が悪化するよりは結果的には被害が少なく抑えられます。
もし、何もせずに滞納が続いた場合はどうなってしまうでしょうか。オーナーとしては家賃の支払いもせずに住み続けれるのは困るので、退去に向けて法的な処置を行わなければなりませんが、裁判になって滞納と認められるのは一般的に家賃３ヶ月以上の滞納といわれています。
そのため、３ヶ月以上待ってから支払いと明渡の訴訟を行うことになり、法的に追い出しが可能になるのはそこからさらに約半年後になることが多いようです。
また、追い出し時に部屋にある動産すべてを勝手に処分できないため、一定の期間（約半年）はオーナー側で保管をしなければなりません。そうすると裁判にかかる費用・弁護士・明け渡しの立会費用・動産の保管と処分費用を合わせるとかなりの金額になります。
最悪の場合を説明しましたが、連帯保証人がしっかりとした方で面倒を見てくれたり、借主本人が誠意をもって対応をしてもらえるのであれば被害は抑えられます。
そのため、賃貸借契約開始時に連帯保証人の代わりに保証会社を付帯することを条件にしたり、保証人自体の審査をきつくすることも対策として考えられますし、当事者同士ですと感情的になりやすく、話がまとまりにくいので、管理会社に家賃管理を委託することも考えられます。
とにかく、滞納が始まって時間が経過すればするほど生活がすさんでいき、室内が荒らされたり、ごみの処理がおざなりになってごみが溜まっていく等の傾向が見受けられますので、やはり、初動が一番大事だと思われます。
