【鎌倉市の「まちづくり条例」とは？不動産売買・活用に与える影響を解説】

鎌倉市の不動産の売買や活用では、まちづくり条例に注意が必要。ミニ開発や土地分割とは？土地の使い方に関する規制について、知っておきたい注意点を解説します。

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地元大船・鎌倉に密着して50年以上。

不動産の仲介、管理、相続や運用のサポートを行っている株式会社栄商事です。

鎌倉市は歴史的遺産が多く、古い町並みも残り、観光地として人気です。

住む人々も、そんな町の雰囲気が好きで選んだ方も少なくないのではないでしょうか。

そんな町の景観を守るために、鎌倉市では独自の「まちづくり条例」が施行されています。

ところがこのまちづくり条例、なかなか特徴的で、不動産（土地や建物）の売買や活用を考える際には注意が必要です。

この記事では、不動産（特に土地）の活用や開発に関する、まちづくり条例の規定について解説します。

もし、鎌倉市内に土地をお持ちだったり、お持ちのご家族から相続の見込みがあったりする方はぜひ、ご一読下さい。

●不動産にはその地域ならではの自治体独自ルールが存在する場合が

まずはそもそも、まちづくり条例とは何なのか？を紹介します。

まちづくり条例は日本全国の各自治体ごとに制定されており、名称も内容も異なります。

鎌倉市では正式名称を「鎌倉市開発事業等における手続き及び基準等に関する条例」と言います。

長いので、ここではまちづくり条例で統一しますね。

そして、このまちづくり条例、なんとなくイメージがしやすいのは京都でしょうか。

京都の観光地（寺社仏閣）周辺では、建物の高さ制限や、看板などの色の制限があります。

たしかに高いビルやマンションが無く、お寺の庭などに行くと、背景に近代的な建物が入ることがほぼありません。

また、コンビニや飲食チェーン店のロゴや看板は派手な、はっきりとした色合いのものも多いですが、それらは彩度が抑えられています。

赤色の部分が茶色に近い色になっているマクドナルドなどは、見られたことがあるのではないでしょうか？

このように、町の景観や環境、安全性などを保つために制定されているのが、まちづくり条例なのです。

●鎌倉市の条例とは　～開発に関して～

鎌倉市のまちづくり条例は、1996年に、市民・事業者・市との協働によるまちづくりを推進するために施行されました。

その目的は、

災害に強く、市民の福祉を高め、環境保全に配慮した安全で快適なまちづくりを実現する

ことで、

・まちづくりの基本理念を定め、市、市民、事業者の責務を明らかする

・計画的な土地利用と市民参画のまちづくりを推進するための基本的な事項を定める

ものとされています。

今回は中でも「開発」にまつわる規制にスポットを当てて解説します。

開発というと、一般的には大きな土地・ショッピングモールなど大きな商業施設・団地などの大規模な街の開発をイメージされるかもしれません。

しかし、そこまで大きな土地ではなくとも、分割していくつかの住宅を建てれば、それも立派な宅地開発となります。

ただ、宅地開発があまり細かくなると、色んな家が密集して建つわけですから、景観を損ねたり、日照権などの住環境を悪くしたりする懸念があるのです。

そこで、鎌倉市では、そうした開発を抑制することを意図して規定を作ったのです。

このような比較的規模の小さな開発のことを「ミニ開発」と呼びます。

●ミニ開発とは？土地の分割に関する規制 

神奈川県（鎌倉市）では、500平米以上の土地は開発扱いとなります。※神奈川県の条例に該当します

その次に、300平米以上の土地がミニ開発（鎌倉市まちづくり条例の中規模開発）とされています。※鎌倉市のまちづくり条例に該当します、わかりやすくするために、ここでは300平米以上の開発をミニ開発と呼ぶことにします。

＜鎌倉市の事例として＞

例えば、500平米以上の土地を分割し、200平米と300平米の土地に分けて活用するとします。

この場合も、300平米の方の土地はミニ開発扱いとなるのです。

そして、ミニ開発とみなされると何が問題かと言うと、300平米の土地に建物を建てたとして、その完成後2年間は、残地（残りの200平米）に建物を建てることができない規制があるのです。

建物は建てられない、つまり土地の利用ができないにもかかわらず、固定資産税は払い続けなければいけない期間が2年間もできてしまいます。

また、この土地の分割自体も気軽にできるものではありません。

分割して片方はマンションを建てて運用して、もう片方は売ろう、と考える方もいるでしょう。

しかし、土地の取得時にすでに分割されていた場合を除き、分割前の全体一つの土地とみなされ、すぐには売却できない場合があります。

また、兄弟などと複数人で一つの土地を相続した場合など、共有持分があれば、これもまた、勝手に土地を等分して売却というわけにはいきません。

土地を分割すること自体がなかなか大変な上に、鎌倉市の複雑な規制も絡み、不動産の知識がなければ、鎌倉市の土地活用は結構難しいのです。

●なるべく早い段階でご相談を！

そこで、もし鎌倉市内の不動産を売買もしくは活用したい、あるいは相続する見込みがあるという場合は、早めにプロに相談してほしいのです！

建物が建ってからでは、土地分割の手続きが複雑になったり、気づけば次の建物を建てるのに2年待たないといけなかったり。

そうなってからでは、できることは限られてしまいます。

その前に、できるだけ早い、検討段階でご相談いただければ、ご希望に添ったご案内ができやすいのです。

より良い活用法をご提案できるのはもちろん、効率よく進める計画の仕方などもアドバイスいたします。

現在お住まいで、今のところは売買や活用の予定はないという方も、頭の片隅に置いておいていただけますと幸いです。

何がきっかけで急に売りたくなるかも分かりませんし。

●まとめ

地域ごとに異なるまちづくり条例の中には、不動産の売買や活用に影響するものがあります。

鎌倉市では特に土地の使い方に制約があり、やり方を間違えると損をすることも。

また、相続で引き継いだ不動産の場合は、その取得やこれまでの経緯なども分からないこともあり、より手続きが複雑化する可能性があります。

もし今後、鎌倉市の家を売りたい、あるいは売る可能性のある（売れる）不動産や土地があるという方は、ぜひお早めに、すぐに売りたいタイミングになる前にプロに相談して下さい。

早ければ早いほど提案の幅は広がり、より希望通りの時期、内容での取引ができる確率が高まります。

栄商事は、地元、鎌倉市で50年以上、不動産に携わってきました。

鎌倉市内の不動産の売買や活用ならお任せ下さい。

土地分割や相続に関するご相談も受け付けております。

どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。