「公簿売買」と「実測売買」の違いとは？

土地の売買における売買対象面積は、売買代金を決定する上で重要な意味を持ちます。

「公簿売買」による場合と「実測売買」による場合、それぞれの違いについて理解しましょう。

土地の売買における売買対象面積は、売買価格等に重大な影響を及ぼします。

売買契約の目的物（土地や建物）の特定は、不動産登記簿の「全部事項証明」の記載に従って行います。この中に記載されている面積（公簿面積）と実際の面積とが異なる場合に、売買代金を精算せずに取引するか、それとも反映させて精算をすることにするのか２つの方法があります。

これがいわゆる、「公簿売買（登記簿売買）」と「実測売買」です。あ

公簿売買（登記簿売買）で契約した場合

「公簿売買（登記簿売買）」で契約をすると、契約締結後にもし土地の実測が行われて公簿面積よりも実際の面積が少なかったり、多かったりしても、売主・買主それぞれ代金の増減請求ができません。

このような公簿売買は、一般には、山林、原野、田、畑等、面積が広大な割に単価が低くて測量することが現実的でないような取引の場合に使われることが多いとされていましたが、昨今の宅地の取引でも公簿売買の取引が増えています。 特に実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、それを回避するべく、契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多いです。

既に実測済みだった場合は、測量の結果と公簿面積が違う場合（０．１㎡以上）は更正登記を実施しなければならないので、公簿面積と実測面積が一致することから、公簿売買でも支障はありません。

実測売買で契約した場合

これに対し、「実測売買」は契約締結時に実測が分からない場合において、売主に引渡しまでに土地確定測量を行って、決済時には買主に測量図を交付するよう義務付け、公簿面積と実測面積が異なれば売買代金を精算する方法です。

実測売買では、売買契約時には、単位面積当たりの単価を確定して、とりあえず登記簿上の地積で売買金額（概算）を決めておき、残代金の決済までに行われる実測面積に基づいて、売買代金を確定し、精算します。その場合、どういう基準で精算するか契約書に明確に決められているので、重要事項説明時に不動産業者にきちんと確認をしておきましょう。

また。実測売買の場合は隣地との境界を定めておく必要があり、隣地の所有者と境界が定まらず境界設置が不調に終わった場合は契約解除になるという契約条項の特約を付帯することが多いです。近年では境界の立会に協力的ではない方が増えているので、本来ならば積極的に協力することが双方にとってメリットの方が多いのですが、測量作業は骨の折れる作業になりつつあります。

※土地代金の精算の単価は、坪単位とすると3.30578という小数点以下の清算が問題となるため、１㎡単位の単価を決めて精算することがほとんどです。

公簿売買と実測売買で気を付けるポイント

公簿売買（登記簿売買）、実測売買とも、一番大事なことは隣地との境界がしっかりと明示されていることです。これが必須です。境界が存在しなかったり、隣地との紛争があったりする場合、土地面積が確定されないので、その土地の価値は著しく下がります。私ども不動産業者が土地を買い取る場合も真っ先に境界を確認します。それくらい重要です。

【実際にあった公募売買トラブル事例】

例えば私どもが売却の依頼を受けた場合は基本的に実測売買で売却を進めますが、売却の依頼を受けた土地を確定測量するため、現地に入って境界の立会を隣地の方にお願いをしたところ、1ヶ所境界標が存在しない場所がありました。その場合、境界を復元する作業になるのですが、隣地の方は公簿売買で購入した土地で、境界をしっかり確認していなかったため、測量して境界があるべき位置に境界を定めると、その隣地の方の面積が減ってしまうことになり、なかなか立会いを認めてもらえずトラブルになりました。本来であればその隣地の方はしっかりと境界を確認したうえで公簿売買を受け入れるか、実測売買で購入するべきだったと思います。このように境界をしっかり確認しないと後々になってトラブルになりますので、境界確認は重要です。

初めて不動産の取引をする買主様にとって、なんらかこの違いの意味よく理解しないままで契約してしまい、後になって「面積が違う」、「境界が見当たらない」等とトラブルになる事がありますので、少なからず、最低限の知識は身に付けておきましょう。

もし、皆様の周りで賃貸契約・各種計画に関するトラブル・お困り事、あるいは、不動産全般に関するご相談がある際は、私たち不動産エージェントがお力になれますので、一度ご相談いただければと思います。

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