今回は不動産を売却するときに不動産会社と行わなければならない契約について説明したいと思います。
不動産を売却するには査定を依頼しますが、この査定というのは売買条件が決まって初めて金額が決まります。例えば土地の確定が出来ているか、建物がある場合、その建物を取り壊すのか、中古住宅で販売するのか、リフォーム等を施して売却を行うかで金額が変わります。
売買条件が決まり、その査定結果が出て売却の話を進めることになりましたら、不動産会社に正式に売却を依頼します。その契約は不動産業界では媒介契約と呼ばれる契約です。
この媒介契約を行ってから、不動産会社は売却に向けて動き出すのですが、媒介契約をすると不動産会社には宅建業法によって、指定流通機構（いわゆるレインズ）への登録、業務報告の義務が課せられます。（登録をかけるにあたって、売買条件と売り出し価格を決める必要があります。）
基本的に３つの契約形態があって、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３つの種類があります。それぞれの詳しい内容を説明しましょう。
この契約は物件の売買や交換の媒介、又は代理を１つの不動産会社だけで行うか、いくつかの会社に重ねて依頼するかどうか、依頼者が自分で見つけてきた購入者でも売買契約ができるかどうかで変わってきます。
一般媒介契約
この契約形態では、いくつもの不動産会社に売り出しの依頼をすることができますが、1つの不動産会社におまかせする形態ではないため、依頼者が売買に関する全ての窓口となり、コントロール（売買条件や、物件の詳細、金額など）をしなければなりません。全ての事を理解している方であれば、この形態形式を利用できると思いますが、難しいのではないでしょうか。不動産会社としては依頼者がセミプロのように知識がある方であれば問題ないですが、契約時にリスクが高いので、不動産会社からは敬遠されるケースもあると思います。
また、上記の理由が大きいと思いますが、依頼者への売却活動の報告や指定流通機構、いわゆるレインズの登録義務の制限はありません。契約期間は一般的には３ヶ月が多いですが、決まってはいません。
専任媒介契約
一般媒介契約とは異なり、物件の売買や交換の媒介、又は代理を1つの不動産会社だけでしか依頼できない形態で、ほかの不動産会社に重ねて依頼できない契約です。
ただ、この専任媒介契約も依頼者が自分で見つけてきた購入者であれば売買契約ができる形態です。といっても一般の方が不動産会社に依頼しないで当事者同士で契約するものは難易度が高いので、そのまま依頼した不動産会社にお願いすることが多いと思います。
この契約形態では、１社のみでの依頼となりますので、依頼者は表立って行動する必要がなく、その依頼した不動産会社が、依頼者と他の不動産会社との全ての窓口となります。売買条件等全てを把握し、コントロールする必要があります。通常は売買に関して詳しく分からない一般の方が依頼者であることが多く、売却スタートからお世話させて頂く不動産会社にお願いすることがほとんどのため、一番多くの不動産会社が手掛ける媒介契約の種類です。
また、依頼者への売却活動の報告は2週間に1回以上、指定流通機構、いわゆるレインズの媒介契約後7日以内の登録義務があり、契約期間は３ヶ月です。
専属専任媒介契約
この契約形態は先ほどの専任媒介契約同様に物件の売買や交換の媒介、又は代理を1つの不動産会社だけでしか依頼できない契約なのは専任媒介契約と一緒です。
専任媒介契約と違うのは、依頼者が自分で見つけてきた購入者ともその媒介契約を結んだ不動産会社を通さないと売買契約ができないという形態です。
この契約形態は依頼者の制限が一番厳しく、不動産会社に取っては有利な契約形態になっていますが、依頼者が不動産会社にすべてを任せた！という形で、自社での売買契約も確定しているので、不動産会社は売却に尽力を注ぐともみられます。一番制約が厳しい契約形態ということもあり、依頼者への売却活動の報告は1週間に1回以上、指定流通機構、いわゆるレインズの媒介契約後5日以内の登録となります。契約期間は３ヶ月です
最適な契約形式とは
以上のような契約形態から、自身の実態にあった契約形態を選んで、不動産会社との媒介契約を結ぶことになります。不動産会社はあくまで売却のお手伝いをして、その結果、報酬を頂戴するのが仕事ですので、最終的には売出価格、不動産会社、媒介の契約形態を決めるのは依頼者、つまり売主の責任になります。
理解いただきたいのは、不動産会社が報酬として頂戴する仲介手数料というのは、成功報酬ですので、売買が成立して初めて仕事の実が結びます。つまり売買が成立しなければ手数料はいただけません。仮に売却をするために依頼をうけ、売買ができるよう条件を整えて、ようやく売買が出来るところまできて、他の不動産会社で契約されてしまえば、今までの働きは水の泡となります。
そうした業務形態ですので、一般媒介契約を選択し、依頼する不動産会社を増やすほど、不動産会社間の競争は高まるかもしれませんが、不動産会社にとっては確実にお世話することが難しい依頼になりますし、窓口が不動産会社ではない一般の方となる場合は、さらに物件状況がしっかりと把握しづらいため、各社の取り組みは希薄になってしまうおそれもあります。
逆に、専任媒介契約等を締結するなど、依頼する不動産会社を減らすと不動産会社間の競争は低くなりますが、そもそもどの不動産会社にも見れるように不動産流通機構への登録が義務付けられているので、不動産会社にとってはより安定的な依頼となりますし、依頼者も窓口が依頼した不動産会社になるので、結果的にはスムーズな取引になるでしょう。特に不動産の知識がない方にとっては、売却の計画がスタートするところから不動産会社にお任せすることが多いと思います。
最終的には、依頼者と不動産会社との個々の信頼関係が最も重要であり、それは媒介契約の種類でのみ決まるものではありません。が、一般的には一般媒介は選択肢として難しいと思いますので、専任媒介、専属専任媒介契約を選択することになると思います。大事なのは売却するにあたり、しっかりと売買方針や方法が提示でき、メリット、デメリットを開示してくる、適切なアドバイスが出来る不動産会社を探して、売却の依頼を行うことだと思います。