不動産を購入する手順

ここ大船・鎌倉は住宅地として人気のエリアです。

大船駅はターミナル駅となっているので交通のアクセスが良く、鎌倉は鎌倉というブランドイメージとスローライフを体現したい方に人気です。実際に不動産を購入する場合、どのような手順を経るのでしょうか。説明します。

資金計画を立てる

１にも２にもまずは資金計画が必須です。予算立てがなければ、購入可能な価格帯が把握できません。

現在の住宅費や年収から住宅資金の借入れ額を決めます。現在では頭金０でも購入が可能になっておりますが、本来は好ましくありません。

お手持ちの資金がいくら使えるかを検討します。ご両親等から援助が受けられるのであればそれも考慮しましょう。

自己資金+借入額＝物件価格と諸費用となるように計画を立てます。
くれぐれも無理のない資金計画が必要です。私共でもお手伝いいたしますので、お問合せ下さい。

そして可能な限り銀行の仮審査を受けましょう。購入申し込みの時にとても役立ちます。

希望条件の整理

予算がある程度まとまったら、その予算に合わせて希望の要件を家族でよく話し合い、できるだけ多くの要件を出し合います。

予算には限りがあるので１００％の希望には添えないかもしれませんし、家族間で意見が相反することもあると思います。

お子様が入れば学区の問題や、部屋数も考える必要がありますね。その中でも必須の要件、妥協案や代替案があるか等を検討しましょう。

最後はフィーリングも大事だと思いますので、それらを含めて気に入ったと感じられる物件を見つけてください。

情報の収集

予算と条件が決まったら情報の収集です。

チラシ、情報誌、インターネット、不動産店舗、営業マン等が情報源になります。

インターネットのポータルサイトでは、物件を新しく載せたり、契約が終わって削除したり最新の情報に更新されるまでに時間がかかります。

掲載された頃には、物件がなかったり、価格が下がっていたり、既に予約が入っていたりします。

また、営業マンもノルマがあるので、お客様の希望に沿わない物件をどんどん提案してきたり、急かしてくる営業マンがや不動産業者がいますが避けた方が良いと思います。

実際に検討段階に入りましたら、最新の情報を持っている、かつ、お客様と相性の合う営業マンを味方につけて情報を得てください。

私共では不動産業者間でしか収集できない情報を２４時間以内に配信するサービスを提供しております。ぜひお問合せ下さい。

物件の見学

希望に近い物件がでてきたら見学します。通常は営業マンが同行してご案内をしますが、コロナ禍以降はお客様のみで内覧をするセルフ内覧なども増えてくるでしょう。

この段階では、図面はあくまでも補足資料として現況を優先し、極力、物件に足を運んでしか確認することが出来ない、周りの環境（日当たり、臭気、騒音、外灯の有無等）や建物の質感を確認してください。

あらかじめチェック項目を考えて確認していき、後で忘れないようにメモを取ったり、写真を撮りましょう。

わからない点があったらどんどん営業マンに聞きましょう。
もしご両親から援助がある場合は、ご両親も一緒に見学することをお勧めします。

購入申し込み

希望の物件を確認し、購入を決めましたら、不動産買付書という書類に必要な情報を記入して、売主様に提出します。

これは購入の条件（購入価格・引き渡し時期・住宅ローンの有無等）を書面化して、買い手の購入意思を明確にするためのものです。
慎重かつ速やかに担当営業と相談して決めましょう。

他に見たお客様で気に入っている方もいると考えて、取られないように注意しましょう。

住宅ローンを利用する場合、この時にすでに仮審査が済んでいると、とてもスムーズに話が進みます。（場合によっては仮審査が通っていないと契約をしてくれないケースもあります。）

基本的にはこの書面が相手方に届いた順番（先着順）に交渉することになります。
つまり、２番手以降は１番手の交渉が頓挫したり、購入条件が上回らないと購入できません。

担当営業が、売主様（売主側仲介業者） と価格の交渉や契約の段取りなどを行います。

重要事項の説明、契約の締結

無事に契約日が決まったら、契約締結前に購入する物件について重要事項の説明を受けます。

これはいわば物件の説明書で、必ず宅地建物取引士が説明をします。この重要事項説明書には不動産業者が役所や現場で調査した事実（登記、権利、法律、インフラに関すること）や契約内容等が記載されています。

この記載事項は法律で定められているため、各不動産会社共通になります。不明なことがあれば遠慮なく、しっかりと質問をして下さい。


重要事項の説明後、ほとんどのケースは同日に契約締結を行います。契約書には後で問題にならないように様々な決め事が記入されております。

売主様、買主様同席のもと、契約書を読み上げて契約内容に納得したら売買契約書に署名捺印して手付金の授受を行います。

住宅ローンを利用する場合は契約内容に停止条件（住宅ローンが通らなかったら契約を白紙解約できるようにすること）を付与します。

この時点で売買契約が成立いたします。

買主様、売主様にとっておめでたい瞬間ですし、私ども不動産営業マンにとっても喜んで頂き、うれしい瞬間です。

なお、所要時間はだいたい２時間前後が多いです。

ローンの本申し込み

契約締結できましたら、契約前にあらかじめ決めていた金融機関に正式審査の申込みを行います。

期限が定められているので、遅れないよう早急に書類を用意して提出します。

正式審査には必ず説明を受けて記名押印をした重要事項説明書と売買契約書が必要です。この時点ですでに仮審査が通っていればほぼ問題なく正式審査も通ります。

正式審査が通るまでの日数は、一般的に仮審査が通っていれば約３週間、仮審査を受けていなければ４週間ほどかかると覚えておくと良いでしょう。

最近ではもっと早く審査を通してくれる銀行も多いです。

重要事項説明書や契約書に記載された銀行で審査さえ通っていれば、最終的には他の金融機関の商品を選択しても構いませんので、余裕があれば他行でも審査を受けることもできます。

現地の引き渡し前確認

銀行の正式審査が通るころに現地の確認を行います。

土地の境界がしっかり設置されているか確認しましょう。

また、新築の場合、売主立会いのもと建物の状態をチェックします。
案内等でキズがついていたり、人が作るものなので、戸や窓の調整が良くなかったり、気がつきにくい場所に問題が残っていたりする場合があります。

気になる箇所があれば指摘をして、引渡しまでに手直ししてもらいます。

中古の場合は現況引き渡しになるため省きます。引き渡し後にゴミが残っていないか、基本機能が使用可能かチェックします。
土地のみの場合も敷地内にゴミ等がないか確認しましょう。

金銭消費貸借契約の締結

銀行の正式審査が通ったら、銀行と住宅ローンを借りるための説明を受け契約を結びます。
契約時には住宅ローンの内容について説明を受けます。また、手続きに必要な書類も提出します。

登記費用の軽減処置のために、実情とは異なりますが、先に住所を移転して新住民票を取得して行うのが一般的です。

契約者、連帯保証人ご本人の出席が必要です。
基本的には金融機関がローンセンターなど土日営業をしていなければ、営業をしている平日に行います。

残金支払いと物件引き渡し

すべて整ったら、売買代金の残り （手付金を引いた金額） を支払うことで取引完了です。

基本的には取引関係者が平日午前銀行に集まって、司法書士が書類を確認した後、銀行に住宅ローンを実行してもらい、売買代金等の授受を行います。鍵を受け取って一連の取引が完了します。

司法書士はその足で法務局に持ち込み、所有権移転登記の手続きを行います。

売買代金等の大きな額は振込で売主様に支払います。
この日の前までに自己資金を利用する場合は口座に資金移動をして用意しておく必要があります。

まとめ

以上が売買の流れになります。

一生に一度の方も多いので、分からないことの方が多いと思いますが、しっかりサポートしてもらえる業者を選びましょう。

大事になるのは資金計画と銀行の仮審査です。

私共でも不動産探しのお手伝いをしておりますので、不動産購入を検討されている方は一度ご相談ください。